Le tolleranze costruttive dell'art. 34-bis DPR 380/2001, ampliate dal Decreto Salva Casa (DL 29 maggio 2024 n. 69, conv. L. 105/2024), non sono una sanatoria: coprono solo i lievi scostamenti esecutivi rispetto a un progetto già assentito, entro soglie che vanno dal 2% al 6% a seconda della superficie e della data dei lavori.
Per il tecnico che verifica la conformità di un immobile in vista di una compravendita, la distinzione cambia concretamente cosa può attestare e cosa no. Questo aggiornamento (luglio 2026) chiarisce le soglie applicabili, cosa succede in zona sismica e perché, secondo la giurisprudenza più recente, gli ampliamenti fuori titolo restano fuori da questa disciplina.
Punti chiave
- Le tolleranze costruttive operano solo se esiste un titolo o un progetto di riferimento da cui l'intervento si discosta in misura contenuta: senza un titolo pregresso, l'art. 34-bis non si applica.
- Le soglie percentuali vanno dal 2% al 6% in base alla superficie utile e sono diverse per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 rispetto a quelli successivi (soglia unica 2%).
- Lo Studio del Notariato n. 62-2025/P (26 marzo 2025) chiarisce che la dichiarazione del tecnico resta facoltativa per il notaio, che ha solo un obbligo informativo verso le parti.
- In zona sismica l'attestazione richiede il deposito di un progetto strutturale presso il Genio Civile: lo conferma anche il Consiglio di Stato n. 3319/2026.
- Gli ampliamenti fuori titolo non rientrano nelle tolleranze (TAR Lazio n. 2054/2026): per quelli serve la sanatoria vera e propria, non l'art. 34-bis.
Cosa sono (davvero) le tolleranze costruttive dell'art. 34-bis?
L'art. 34-bis DPR 380/2001, riscritto dal Decreto Salva Casa, stabilisce che i lievi scostamenti esecutivi rispetto al progetto assentito — su altezza, distanze, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro dell'unità immobiliare — non costituiscono violazione edilizia, se contenuti entro le soglie percentuali di legge.
È un principio limitato: opera solo se esiste un titolo abilitativo o un progetto di riferimento da cui l'intervento realizzato si discosta in misura contenuta. Senza quel progetto a monte, la tolleranza non ha nulla a cui riferirsi e l'art. 34-bis semplicemente non si applica. Riguarda in primis i geometri, spesso incaricati di verificare la conformità catastale e urbanistica di un immobile prima della vendita: tenerne traccia in un gestionale per geometri, insieme al resto della pratica, evita di doverla ricostruire da zero a ogni rogito.
Quali sono le soglie percentuali dopo il Salva Casa?
Il Decreto Salva Casa ha ampliato le soglie di tolleranza esecutiva, differenziandole per superficie utile e per la data di ultimazione dei lavori: più alte per gli interventi già realizzati, più stringenti per quelli nuovi.
| Superficie utile | Interventi entro il 24/5/2024 | Interventi dopo il 24/5/2024 |
|---|---|---|
| Fino a 60 mq | 6% | 2% |
| 60-100 mq | 5% | 2% |
| 100-300 mq | 4% | 2% |
| 300-500 mq | 3% | 2% |
| Oltre 500 mq | 2% | 2% |
Cosa può attestare il tecnico in vista di una compravendita?
Lo Studio del Notariato n. 62-2025/P, approvato il 26 marzo 2025 dalla Commissione Studi di Diritto Pubblico del Consiglio Nazionale del Notariato, chiarisce un punto operativo importante per chi prepara un atto: la dichiarazione del tecnico sulla sussistenza delle tolleranze resta facoltativa, non un adempimento imposto per ogni compravendita. Il notaio ha un obbligo informativo verso le parti, non l'onere di commissionare verifiche tecniche autonome né di pretendere sempre l'allegazione della dichiarazione.
Questo non significa che il tecnico possa attestare senza verifica: resta responsabile di quanto dichiara, e la mancata attestazione lascia comunque le parti esposte al rischio che uno scostamento non rientri davvero nelle soglie di legge. Verificarlo per tempo — e tenerne traccia nella documentazione di pratica — resta una tutela sia per il cliente sia per il tecnico che firma.
Cosa cambia in zona sismica?
Zona sismica: un passaggio in più
Per gli immobili in zona sismica (esclusa la bassa sismicità di zone 3 e 4), l'attestazione di tolleranza richiede il deposito di un progetto strutturale presso il Genio Civile, anche quando lo scostamento non ha coinvolto le strutture: lo ha ribadito il Consiglio di Stato con la sentenza n. 3319/2026 del 28 aprile 2026, subordinando l'esclusione dell'abuso all'autorizzazione sismica ex art. 94 DPR 380/2001. Verifica sempre la zonizzazione sismica del Comune prima di attestare.
Tolleranza o sanatoria? Il discrimine secondo la giurisprudenza
Il punto che genera più equivoci in studio è la differenza tra tolleranza e sanatoria. La tolleranza dichiara che un piccolo scostamento esecutivo da un progetto approvato non costituisce violazione edilizia; non copre invece opere nuove, ampliamenti o volumi realizzati senza alcun titolo di riferimento.
Lo ha confermato il TAR Lazio con la sentenza n. 2054/2026: gli ampliamenti fuori titolo restano soggetti alla disciplina degli abusi edilizi e non possono essere sanati invocando le soglie di tolleranza. Per queste fattispecie restano necessarie una CILA o una SCIA in sanatoria, oppure l'accertamento di conformità previsto dagli artt. 36 e 36-bis DPR 380/2001.
Per lo studio tecnico il messaggio operativo è chiaro: prima di parlare di tolleranza verifica che esista un titolo di riferimento, controlla la zonizzazione sismica del Comune e non confondere una tolleranza con una sanatoria vera e propria. Su temi collegati trovi anche quando scatta l'obbligo di aggiornamento catastale dopo i lavori e come tenere sotto controllo scadenze e pratiche in agenda; se la compravendita riguarda un immobile da ristrutturare, utile anche la guida ai bonus edilizi 2026.
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Prova tecniGo Studio gratis per 15 giorniDomande frequenti sulle tolleranze costruttive
Domande frequenti
Le tolleranze costruttive dell'art. 34-bis sono una sanatoria?
No. Le tolleranze riguardano solo i piccoli scostamenti esecutivi rispetto a un progetto già assentito, non le opere nuove o gli ampliamenti realizzati senza titolo: per queste servono CILA/SCIA in sanatoria o l'accertamento di conformità ex artt. 36 e 36-bis DPR 380/2001.
Quali sono le soglie di tolleranza dopo il Salva Casa?
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024: 6% fino a 60 mq, 5% tra 60 e 100 mq, 4% tra 100 e 300 mq, 3% tra 300 e 500 mq, 2% oltre 500 mq. Per gli interventi realizzati dopo il 24 maggio 2024 resta la soglia unica del 2% (art. 34-bis DPR 380/2001).
Il tecnico è sempre obbligato a dichiarare le tolleranze in una compravendita?
No. Lo Studio del Notariato n. 62-2025/P chiarisce che la dichiarazione resta facoltativa: il notaio ha un obbligo informativo verso le parti, non l'onere di richiederla o di commissionare verifiche autonome.
Cosa cambia se l'immobile è in zona sismica?
Serve il deposito di un progetto strutturale presso il Genio Civile per attestare la tolleranza, anche se lo scostamento non ha coinvolto le strutture: lo conferma il Consiglio di Stato n. 3319/2026, che subordina l'esclusione dell'abuso all'autorizzazione sismica ex art. 94 DPR 380/2001.
Un ampliamento realizzato senza titolo rientra nelle tolleranze?
No. Il TAR Lazio n. 2054/2026 conferma che le tolleranze operano solo rispetto a un progetto già autorizzato: gli ampliamenti fuori titolo restano soggetti alla disciplina degli abusi edilizi.
Cosa fare se non c'è certezza sulla data di ultimazione dei lavori?
In assenza di documentazione che provi la data di ultimazione, conviene applicare prudenzialmente la soglia più restrittiva del 2% e verificare accessi agli atti, dichiarazioni di fine lavori e altra documentazione storica prima di attestare.
Fonti
- Art. 34-bis DPR 380/2001 — Tolleranze costruttive (Testo Unico Edilizia): biblus.acca.it (2026).
- Tolleranze costruttive dopo il Salva Casa: soglie e ambiti di applicazione — BibLus/ACCA: biblus.acca.it (2026).
- Consiglio Nazionale del Notariato — Studio n. 62-2025/P: le tolleranze costruttive ed esecutive dopo il Decreto Salva Casa: notariato.it (2025).
- TAR Lazio n. 2054/2026 — Tolleranze costruttive e ampliamenti fuori titolo: lavoripubblici.it (2026).
- Consiglio di Stato n. 3319/2026 (28 aprile 2026) — Tolleranze costruttive in zona sismica e autorizzazione sismica: lavoripubblici.it (2026).
- Ingenio — Tolleranze costruttive post Salva Casa: ammesse solo per scostamenti dal progetto originario: ingenio-web.it (2026).
Nota legale
Articolo a scopo informativo, aggiornato a luglio 2026. La sussistenza delle tolleranze costruttive va sempre verificata caso per caso su ciascun immobile da un tecnico abilitato, con riferimento al progetto originario e alla zonizzazione sismica del Comune; per i profili notarili e di responsabilità verifica con il notaio incaricato dell'atto.
Contenuto realizzato con l'ausilio di sistemi di intelligenza artificiale.
Fonti
- Art. 34-bis DPR 380/2001 — Tolleranze costruttive (Testo Unico Edilizia) — BibLus/ACCA (2026)
- Tolleranze costruttive dopo il Salva Casa: soglie e ambiti di applicazione — BibLus/ACCA (2026)
- Consiglio Nazionale del Notariato — Studio n. 62-2025/P: le tolleranze costruttive ed esecutive dopo il cd. Decreto Salva Casa (2025)
- TAR Lazio n. 2054/2026 — Tolleranze costruttive e ampliamenti fuori titolo: il TAR sull'art. 34-bis — LavoriPubblici (2026)
- Consiglio di Stato n. 3319/2026 — Tolleranze costruttive in zona sismica: quando serve l'autorizzazione — LavoriPubblici (2026)
- Salva Casa: come funziona la sanatoria delle tolleranze costruttive? Occhio al progetto originario — Ingenio (2026)