Edilizia in Toscana: L.R. 65/2014 dopo il Salva Casa, BURT 2026, pratiche e APE con SIERT (ottobre 2026)

Per uno studio tecnico che lavora in Toscana, nel 2026 le cose da tenere d'occhio sono quattro: la L.R. 65/2014 come modificata dalla L.R. 51/2025 che ha recepito il Salva Casa, la sentenza 61/2026 della Corte costituzionale che ne ha tagliato alcune parti sui cambi d'uso, la L.R. 18/2026 (BURT n. 43 del 4 agosto 2026) che ha corretto di conseguenza la legge regionale, e i canali digitali di Regione e Comuni: le pratiche edilizie ai Comuni, il deposito sismico su PORTOS e l'invio degli APE con SIERT.

Aggiornamento verificato il 19 e 20 ottobre 2026 su BURT, Raccolta normativa del Consiglio regionale, Corte costituzionale, portali regionali e siti dei Comuni.

Cosa è cambiato nella L.R. 65/2014 con il Salva Casa?

La legge regionale 20 agosto 2025, n. 51, «Semplificazioni in materia edilizia. Adeguamento alla normativa statale di riferimento. Modifiche alla l.r. 65/2014», è pubblicata sul BURT n. 54, parte prima, del 28 agosto 2025 ed è in vigore dal giorno successivo. Adegua la legge toscana sul governo del territorio al DPR 380/2001 come modificato dal Salva Casa. Gli articoli che toccano il lavoro di tutti i giorni:

• Cambi d'uso (art. 99 L.R. 65/2014). Il cambio d'uso della singola unità all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle norme di settore. Tra categorie diverse, nelle zone A, B e C del D.M. 1444/1968 o assimilate, è consentito se l'unità non è al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra, senza obbligo di reperire altre aree per servizi né la dotazione minima di parcheggi.
• Titoli edilizi. Modifiche agli articoli su SCIA (artt. 134, 135 e 145), attività edilizia libera (art. 136), varianti in corso d'opera (art. 143) e fine lavori con attestazione asseverata di conformità e di agibilità (art. 149).
• Tolleranze e sanatorie. Tolleranze di costruzione (art. 198), variazioni essenziali (art. 197), difformità da titoli anteriori al 30 gennaio 1977 (art. 206 bis), accertamento di conformità (art. 209) e nuovo art. 209 bis per gli altri interventi abusivi.
• Sismica. Sanatoria in zona sismica (art. 182 bis) e adempimenti sismici per le tolleranze (art. 182 ter).

Per il quadro nazionale vedi le guide su stato legittimo e Salva Casa, tolleranze costruttive dell'art. 34-bis e accertamento di conformità artt. 36 e 36-bis.

Cambi d'uso: cosa ha deciso la Corte costituzionale nel 2026?

Il Governo ha impugnato la L.R. 51/2025 e la Corte costituzionale ha deciso con la sentenza n. 61/2026, decisa il 24 marzo 2026, depositata il 30 aprile 2026 e pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 6 maggio 2026. Il dispositivo dichiara illegittime tre parti della legge toscana, tutte sull'art. 99 della L.R. 65/2014:

• nel nuovo comma 2-bis, la frase «Resta ferma l'applicazione delle disposizioni di cui al titolo VII, capo I», cioè il rinvio alla disciplina dei contributi, che lasciava dovuti anche gli oneri di urbanizzazione primaria;
• nel comma 2-ter, le parole «e limitazioni»: gli strumenti comunali possono fissare condizioni ai cambi d'uso, non limitazioni;
• nel comma 2, il rinvio all'art. 252 septies, e l'art. 36 della L.R. 51/2025 che lo introduceva: il regime transitorio che rimandava le semplificazioni alle future varianti comunali.

In pratica, per i cambi d'uso della singola unità le semplificazioni dell'art. 23-ter del DPR 380/2001 si applicano subito, senza attendere che il Comune aggiorni il piano.

Cosa ha pubblicato il BURT nel 2026 per chi fa edilizia?

Il BURT parte I n. 43 del 4 agosto 2026 contiene la legge regionale 31 luglio 2026, n. 18, «Legge generale di manutenzione dell'ordinamento regionale 2026». Il capo IV del titolo IV, «Governo del territorio», modifica la L.R. 65/2014. Le norme che interessano uno studio tecnico:

• Art. 78, cambi d'uso. In fondo all'art. 99, comma 2 bis, aggiunge che il cambio d'uso «non comporta la corresponsione del contributo commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria». Gli artt. 80 e 81 coordinano di conseguenza gli artt. 184 e 191 sugli oneri.
• Art. 79, permesso di costruire. Riscrive l'art. 142, comma 13: decorso il termine senza diniego motivato si forma il silenzio-assenso; su richiesta lo sportello unico rilascia in via telematica, entro dieci giorni, un'attestazione del decorso dei termini, altrimenti sostituita da una dichiarazione del privato ai sensi dell'art. 47 DPR 445/2000. Con vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali il silenzio-assenso vale solo se gli atti di assenso sono già acquisiti e validi.
• Art. 83, sanatorie. Nell'art. 209 bis, comma 10, lettera a), la norma sull'oblazione della SCIA in sanatoria (da 1.238 a 10.328 €) rinvia ora all'art. 200, cioè agli interventi eseguiti senza SCIA o in difformità, e non più all'art. 135: lo stesso rinvio che l'art. 209 bis usa già al comma 1.
• Altre modifiche. Riscritto l'art. 215 bis sul monitoraggio regionale dell'abusivismo (art. 84) e abrogato l'art. 34 sulle varianti mediante approvazione del progetto (art. 74).

Per non perdersi il Bollettino basta una lettura settimanale mirata (governo del territorio, edilizia, paesaggio, sismica, energia), registrando solo gli atti che cambiano una pratica, un modello o un costo.

Dove si presentano le pratiche edilizie in Toscana?

In Toscana non esiste un portale regionale unico per l'edilizia residenziale: ogni Comune ha il suo canale, quasi sempre un portale telematico dello Sportello unico per l'edilizia (SUE), a volte la PEC. La piattaforma regionale STAR (Servizio telematico di accettazione unico di livello regionale) serve invece al SUAP: secondo la pagina della Regione sulla modulistica unica, aggiornata al 12 ottobre 2026, ci passano la modulistica delle attività produttive e i moduli per gli interventi di edilizia non residenziale.

La stessa pagina indica la modulistica edilizia regionale in uso: il decreto dirigenziale n. 23162 del 4 novembre 2025 (permesso di costruire, SCIA, SCIA alternativa al permesso, CILA) e il più recente d.d. n. 21980 del 7 ottobre 2026, che aggiorna le relazioni di asseverazione di PdC, SCIA e SCIA alternativa e il modulo di attestazione asseverata di agibilità, con un periodo transitorio per l'adeguamento dei Comuni. Prima di depositare, controlla quale versione chiede il Comune.

Le pagine da tenere nei preferiti, per chi lavora nelle province di Pistoia, Firenze, Prato, Lucca e Pisa: servizi SUE del Comune di Pistoia, sportello unico edilizia di Pescia, sportello telematico di Montecatini Terme, portale delle pratiche edilizie di Monsummano Terme, edilizia e urbanistica del Comune di Firenze, SUEAP di Prato, sportello telematico dell'edilizia di Lucca e SUE di Pisa.

Diritti di segreteria e canali cambiano spesso: prima di un preventivo controlla la delibera in vigore, e per un'attività produttiva verifica se la pratica va al SUE o al SUAP tramite STAR.

Come funziona l'APE in Toscana con SIERT?

In Toscana l'attestato di prestazione energetica passa da SIERT, il sistema informativo regionale sull'efficienza energetica previsto dall'art. 23 ter della L.R. 39/2005. Comprende l'archivio degli APE, gli elenchi dei certificatori e degli ispettori e il catasto degli impianti termici. Dal 1° gennaio 2019 la Regione si avvale di ARRR S.p.A. (Agenzia regionale recupero risorse) per gestire il sistema e per la vigilanza sugli attestati.

Accreditati su SIERT prima del primo incarico in Toscana e conserva rilievo e calcoli insieme all'attestato trasmesso. Sul portale ci sono anche le delibere sui contributi per tenuta e controllo degli APE: leggile prima di fare il preventivo.

Catasto e pratiche sismiche: cosa cambia in Toscana?

Il catasto in Toscana è quello nazionale dell'Agenzia delle Entrate: DOCFA e PREGEO si presentano all'Agenzia delle Entrate con le procedure nazionali. Per capire quando un intervento edilizio obbliga ad aggiornare la planimetria vale la guida sull'obbligo di aggiornamento catastale.

Diverso il deposito sismico, che in Toscana fa capo al Settore Sismica della Regione. Secondo le istruzioni 2026 della Regione, le richieste di accesso agli atti delle pratiche sismiche si inviano alla sede territoriale competente tramite il portale PORTOS, indicato come modalità prioritaria; restano possibili PEC, consegna a mano o posta. Gli oneri di ricerca sono di 5 euro per ogni progetto cartaceo, mentre per i progetti in formato digitale su PORTOS l'accesso è gratuito, salvo il costo delle copie.

Come tenere lo studio al passo con le novità toscane?

Una lettura a settimana di BURT, Raccolta normativa e pagine dei Comuni dove hai pratiche aperte, con una nota condivisa nello studio e una scadenza interna su ogni pratica toccata da una novità.

Il lavoro vero non è leggere la norma, ma farla arrivare nella pratica giusta: preventivo, checklist, fascicolo. Con tecniGo Studio tieni nello stesso posto clienti, pratiche, documenti, preventivi, scadenze e pagamenti per fasi: come funziona per chi lavora in regione è nella pagina sul gestionale per studi tecnici in Toscana. Per organizzare le scadenze puoi partire dalla guida su agenda e scadenze di studio.

Domande frequenti sull'edilizia in Toscana

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