Accertamento di conformità dopo il Salva Casa: artt. 36 e 36-bis per il tecnico

Dopo il Salva Casa l'accertamento di conformità segue due strade. L'art. 36 DPR 380/2001 resta per gli abusi più gravi, cioè opere senza permesso di costruire o in totale difformità, o senza la SCIA alternativa al permesso: chiede la doppia conformità piena, un'oblazione pari al doppio del contributo di costruzione e, se il Comune non risponde entro 60 giorni, la domanda si intende respinta. L'art. 36-bis vale per parziali difformità, opere senza SCIA o in difformità e variazioni essenziali: basta la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell'epoca, e il silenzio del Comune vale assenso dopo 45 giorni (permesso) o 30 giorni (SCIA).

Questa guida, aggiornata a settembre 2026 su testo vigente, linee guida del MIT e sentenze 2025-2026, riguarda la procedura: come scegliere il binario, come si calcola l'oblazione, quali termini corrono e dove si inciampa. Le tolleranze costruttive dell'art. 34-bis e la prova dello stato legittimo sono trattate nelle guide dedicate.

Art. 36 o art. 36-bis: quale procedura si applica?

Il binario non si sceglie per convenienza: dipende da come si qualifica l'abuso. Se l'opera è un organismo edilizio diverso da quello assentito, o una parte con autonoma rilevanza e utilizzabilità (art. 31), siamo nella totale difformità e si va all'art. 36. Se lo scostamento riguarda una parte dell'intervento autorizzato (art. 34), un'opera soggetta a SCIA (art. 37) o una variazione essenziale come definita dalla legge regionale (art. 32), si va al 36-bis. Il vecchio comma 4 dell'art. 37 è stato abrogato e i suoi casi sono confluiti nel 36-bis.

Restano fuori le opere soggette a CILA, che si regolarizzano con la comunicazione tardiva dell'art. 6-bis, e gli scostamenti minimi entro le tolleranze dell'art. 34-bis, che non richiedono sanatoria.

Attenzione a non spezzare l'abuso per farlo rientrare nel binario più comodo. Il Consiglio di Stato (n. 4845 del 17 giugno 2026) ha ribadito che l'intervento va valutato come opera unitaria e non può essere scomposto in segmenti da sanare separatamente.

Cosa significa conformità asimmetrica?

Nel 36-bis l'opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente alla data della domanda e ai requisiti edilizi vigenti all'epoca della realizzazione. Le linee guida MIT precisano il confine: nella disciplina edilizia rientrano norme tecniche sulle costruzioni, regolamenti edilizi e normativa antisismica; in quella urbanistica gli strumenti urbanistici comunali. Una parziale difformità del 1995 in contrasto con il piano di allora, ma ammessa da quello attuale, può quindi essere sanata, purché rispetti le norme tecniche del 1995.

Il perimetro però è stretto. Con la sentenza n. 1221/2026 il Consiglio di Stato ha negato la sanatoria di una nuova costruzione del 2011 realizzata senza il piano attuativo richiesto: la conformità attenuata vale solo per i casi tipizzati del 36-bis. E con la n. 4845/2026 ha chiarito che nell'art. 36 la conformità deve esistere già alla data della domanda: non si costruisce demolendo dopo.

L'epoca di realizzazione si prova con i documenti dell'art. 9-bis, comma 1-bis: catasto d'impianto, riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d'archivio, atti pubblici o privati di cui sia dimostrata la provenienza. Se non bastano, il tecnico attesta la data sotto la propria responsabilità, con le conseguenze penali previste per le dichiarazioni false. Per il MIT può indicare anche solo l'epoca.

Come si calcola l'oblazione?

Per l'art. 36 l'oblazione è il doppio del contributo di costruzione (oneri di urbanizzazione e costo di costruzione, con le tabelle comunali); se l'intervento sarebbe gratuito per legge, si paga una somma pari a quella prevista dall'art. 16.

Per il permesso in sanatoria ex 36-bis si parte dallo stesso doppio contributo, aumentato del 20% per parziali difformità e variazioni essenziali. L'aumento non si applica se l'opera ha anche la doppia conformità piena, che però va dimostrata dal privato.

Per la SCIA in sanatoria l'oblazione è il doppio dell'aumento di valore venale stimato dall'Agenzia delle Entrate, fissato dal responsabile del procedimento tra 1.032 e 10.328 €, o tra 516 e 5.164 € con doppia conformità piena. Le linee guida MIT suggeriscono un criterio proporzionale (valore aumentato del 20%, minimo aumentato del 20%) e chiariscono che, se l'intervento non ha aumentato il valore, si applica il minimo senza coinvolgere l'Agenzia.

Un esempio con numeri ipotetici: se il contributo di costruzione riferito all'ampliamento vale 4.000 €, l'oblazione è 8.000 € con l'art. 36 e 9.600 € con il permesso ex 36-bis (8.000 € se c'è anche la doppia conformità piena). Si paga in due fasi, un anticipo al deposito e il conguaglio determinato dal Comune. Nei casi con vincolo paesaggistico si aggiunge la sanzione del comma 5-bis, pari al maggiore tra danno arrecato e profitto conseguito.

Quali termini corrono e quando vale il silenzio?

La domanda si può presentare fino alla scadenza dei termini fissati nell'ingiunzione e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni. Per le variazioni essenziali il MIT richiama il termine dell'art. 31, comma 3 (90 giorni dall'ingiunzione, salvo proroghe).

• Art. 36: il Comune si pronuncia entro 60 giorni, poi la richiesta si intende rifiutata.
• 36-bis, permesso: 45 giorni, poi la richiesta si intende accolta.
• 36-bis, SCIA: 30 giorni (art. 19, comma 6-bis, L. 241/1990), con le eventuali prescrizioni come condizioni per la formazione del titolo.

I termini si interrompono se l'ufficio formula richieste istruttorie motivate e restano sospesi durante il procedimento paesaggistico. Scaduti, le determinazioni successive del Comune sono inefficaci, e su richiesta l'amministrazione deve attestare la formazione del titolo. Le domande presentate prima del 30 maggio 2024 restano però nel vecchio regime (Consiglio di Stato n. 1394/2025): per usare il 36-bis serve una nuova istanza.

Come si prepara la pratica?

1. 1

   Rilievo e confronto con l'ultimo titolo

   Accesso agli atti, rilievo dello stato di fatto e confronto puntuale con il progetto assentito e le varianti.

2. 2

   Qualificazione dell'abuso

   Tolleranza, parziale difformità, variazione essenziale secondo la legge regionale o totale difformità: da qui dipende il binario.

3. 3

   Prova dell'epoca di realizzazione

   Documenti dell'art. 9-bis, comma 1-bis, oppure dichiarazione del tecnico sotto la propria responsabilità.

4. 4

   Verifiche urbanistiche, edilizie e di vincolo

   Strumento urbanistico vigente, norme tecniche dell'epoca, verifica antisismica richiamata dall'art. 34-bis in zona sismica, eventuale vincolo paesaggistico.

5. 5

   Opere di adeguamento o rimozione

   Solo nel 36-bis, il progetto degli interventi di sicurezza e della rimozione delle parti non sanabili.

6. 6

   Oblazione e modulistica

   Calcolo e versamento dell'anticipo, moduli unificati aggiornati al Salva Casa (Accordo in Conferenza unificata del 27 marzo 2025) e deposito allo sportello unico.

Generato con IA

Quattro casi pratici: quale strada?

• Stanza ampliata di 12 mq nel 2004 durante lavori con permesso, senza creare un'unità autonoma: parziale difformità o variazione essenziale, quindi 36-bis. Serve la conformità al piano vigente e alle norme tecniche del 2004; oblazione pari al doppio del contributo più 20%, salvo doppia conformità piena.
• Finestra aperta in facciata nel 2012 senza SCIA: art. 37, quindi SCIA in sanatoria ex 36-bis. Se il valore dell'immobile non cambia, si paga il minimo di 1.032 € (516 € con doppia conformità piena).
• Dependance abitabile costruita ex novo in giardino senza titolo: nuova costruzione soggetta a permesso, quindi art. 36 con doppia conformità piena. Nessuna sanatoria condizionata a lavori: il Consiglio di Stato (n. 3927/2026) l'ha esclusa nel regime dell'art. 36.
• Superficie di 82 mq più ampia del 3% rispetto a un progetto del 1998: rientra nella tolleranza del 5% dell'art. 34-bis, quindi niente sanatoria ma un'attestazione di tolleranza.

Gli errori più costosi sono tre: scegliere il 36-bis per un'opera autonomamente utilizzabile, promettere al cliente il silenzio-assenso senza avvisarlo che il titolo resta inefficace fino al saldo dell'oblazione e riproporre una vecchia istanza invece di depositarne una nuova. Per i profili che si intrecciano con la pratica catastale vale quanto visto nella guida su CILA, SCIA e DOCFA; per tenere rilievi, atti e ricevute nel fascicolo giusto, il metodo è quello per organizzare le pratiche senza perdere documenti, dentro un flusso di gestione delle pratiche dello studio.

Domande frequenti sull'accertamento di conformità

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