L'edilizia libera è l'insieme degli interventi che l'art. 6 del DPR 380/2001 permette di eseguire senza alcun titolo abilitativo: manutenzione ordinaria, eliminazione di barriere architettoniche senza ascensori esterni, VEPA, tende e pergotende, pavimentazioni esterne entro l'indice di permeabilità, arredi delle aree pertinenziali e poche altre categorie. Il Glossario unico (DM 2 marzo 2018) ne elenca 58 esempi, senza pretesa di completezza. Il "libero" vale però solo per il titolo: restano il piano urbanistico comunale, il regolamento edilizio, le norme di settore e i vincoli. E tutto ciò che non è in elenco, se non tocca le strutture, di solito è CILA.
Questa guida, aggiornata al testo vigente letto a novembre 2026, mette in fila cosa dice oggi la legge, cosa è cambiato con il Salva Casa (DL 69/2024, convertito dalla L. 105/2024), cosa del Glossario va riletto e cosa conviene documentare anche quando non si presenta nulla.
In breve
- L'art. 6 elenca gli interventi senza titolo, ma fa salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, energetiche, idrogeologiche e del Codice dei beni culturali e del paesaggio.
- Il Salva Casa ha esteso le VEPA ai porticati (tranne quelli di uso pubblico o sui fronti verso aree pubbliche) e ha aggiunto la lettera b-ter per tende, tende a pergola e pergotende bioclimatiche con telo retrattile.
- Il Glossario del 2018 resta un elenco di esempi: pompe di calore e pannelli solari oggi non sono più nell'art. 6, ma nel D.Lgs. 190/2024, e le opere temporanee arrivano a 180 giorni, non più 90.
- Le Regioni possono ampliare l'elenco, esclusi gli interventi da permesso di costruire e da SCIA alternativa (art. 6, comma 6): la norma regionale va sempre controllata.
- Senza titolo non vuol dire senza carte: foto, schede tecniche e una nota sulla qualificazione dell'intervento proteggono il cliente al momento di una vendita.
Cosa dice oggi l'art. 6 del DPR 380/2001?
Il comma 1 elenca gli interventi "eseguiti senza alcun titolo abilitativo", con una premessa che conta quanto l'elenco: fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e nel rispetto delle norme di settore. Il testo vigente, in vigore dall'11 dicembre 2025, è più corto di qualche anno fa, perché due lettere sono state abrogate.
| Lettera | Categoria | Esempi dal Glossario o dalla norma | Attenzione a |
|---|---|---|---|
| a) | Manutenzione ordinaria | Pavimenti, intonaci, serramenti, manto di copertura, riparazione e integrazione degli impianti | Riparare e sostituire le finiture, non modificare la distribuzione |
| b) | Barriere architettoniche | Servoscala, rampe, ascensori interni che non incidono sulla struttura portante | Esclusi ascensori esterni e manufatti che alterano la sagoma |
| b-bis) | VEPA | Vetrate amovibili e trasparenti su balconi, logge e porticati | Niente spazi chiusi stabilmente, nuovi volumi o cambi d'uso |
| b-ter) | Tende e pergotende | Tende da sole, tende a pergola anche bioclimatiche con telo retrattile | Impatto visivo minimo, armonia con le linee architettoniche |
| e-bis) | Opere temporanee | Gazebo, stand, servizi igienici mobili, tensostrutture | Rimozione entro 180 giorni e comunicazione di avvio lavori |
| e-ter) | Pavimentazioni esterne | Aree di sosta, intercapedini interrate non accessibili, vasche di raccolta | Entro l'indice di permeabilità del piano comunale |
| e-quinquies) | Aree pertinenziali | Arredi da giardino, gazebo e pergolati di limitate dimensioni non stabilmente infissi, ripostigli per attrezzi | Le dimensioni le fissano spesso i regolamenti comunali |
Completano l'elenco le opere temporanee per indagini geognostiche (lettera c), i movimenti di terra e le serre mobili per l'attività agricola (lettere d ed e) e le vasche di raccolta delle acque meteoriche per uso agricolo (lettera e-sexies). Il comma 5 ricorda che, quando le regole catastali lo richiedono, l'aggiornamento del Catasto va fatto anche per i lavori liberi.
Cosa contiene il Glossario unico e perché va letto con il testo vigente?
Il Glossario è stato approvato con il DM 2 marzo 2018 del Ministero delle infrastrutture, d'intesa con la Conferenza unificata, ed è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018. È una tabella di 58 voci che per ogni opera indica il regime giuridico, la categoria di intervento, il tipo di lavoro (riparazione, sostituzione, installazione) e l'elemento edilizio interessato. Lo stesso decreto lo definisce "elenco non esaustivo" e rinviava a decreti successivi per le opere da CILA, SCIA e permesso.
Il problema è il tempo. La tabella fotografa l'art. 6 del 2018 e, nella versione pubblicata in Gazzetta, riporta ancora tre cose che la legge di oggi dice diversamente:
- la voce 26, sulle pompe di calore aria-aria sotto i 12 kW, rinvia alla lettera a-bis, abrogata dal D.Lgs. 190/2024;
- la voce 42, sui pannelli solari e fotovoltaici fuori dalle zone A, rinvia alla lettera e-quater, anch'essa abrogata dallo stesso decreto;
- le voci 53-58, sulle opere temporanee, indicano un termine di novanta giorni, mentre la lettera e-bis oggi parla di 180 giorni, compresi montaggio e smontaggio.
Gli impianti a fonti rinnovabili seguono ora l'art. 7 del D.Lgs. 190/2024: attività libera per gli interventi del suo allegato A, purché compatibili con gli strumenti urbanistici, ma con l'esclusione di beni culturali, aree naturali protette e siti Natura 2000, e con la procedura abilitativa semplificata quando ci sono vincoli. Prima di dire al cliente "è libero", va letto quel decreto, non la voce del 2018.
Dove tabella e legge non coincidono, vale la legge
Il Glossario è utile per spiegare al cliente la differenza tra riparare e trasformare, ma non è una norma che prevale sull'art. 6. Ogni voce va controllata sul testo vigente e sulla disciplina regionale e comunale del luogo.
Cosa ha cambiato il Salva Casa per VEPA, tende e pergotende?
VEPA. Le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti erano già nella lettera b-bis. L'art. 1 del DL 69/2024 le ha estese ai porticati, esclusi quelli gravati in tutto o in parte da diritti di uso pubblico e quelli sui fronti esterni verso aree pubbliche. Le condizioni restano rigide: funzione temporanea di protezione, niente spazi stabilmente chiusi con variazione di volumi e superfici, niente cambio d'uso, nemmeno da superficie accessoria a utile, microaerazione costante, impatto visivo minimo e linee architettoniche intatte. Le linee di indirizzo del MIT del 30 gennaio 2025 rinviano, per loggia e porticato, alle definizioni del Regolamento edilizio tipo.
Tende e pergotende. La nuova lettera b-ter copre le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale è fatta di tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola anche bioclimatiche con telo retrattile, anche impermeabile, oppure di elementi di protezione solare mobili o regolabili. Devono essere addossate o annesse all'immobile, anche con le strutture fisse necessarie a sostenerle. Non devono mai creare uno spazio stabilmente chiuso e devono armonizzarsi con le linee architettoniche esistenti.
Il confine pratico è sempre lo stesso: il telo o le lamelle mobili proteggono, una copertura fissa con chiusure perimetrali crea un ambiente. Nel secondo caso si esce dalla b-ter e l'opera va qualificata caso per caso, spesso fuori dall'edilizia libera. Restano comunque i limiti di diritto privato, come il regolamento di condominio.
Quali limiti restano: vincoli, Regioni e Comuni?
Sono quattro, e ognuno può trasformare un intervento "libero" in una pratica.
- Piano comunale e regolamento edilizio. L'art. 6 fa salve le loro prescrizioni: dimensioni massime di gazebo e ripostigli, materiali, colori delle tende, indici di permeabilità.
- Norme di settore. Antisismica, sicurezza, antincendio, igiene, efficienza energetica, rischio idrogeologico: valgono anche senza titolo edilizio.
- Vincoli. Nelle aree con vincolo paesaggistico, l'art. 2 del DPR 31/2017 esclude dall'autorizzazione solo gli interventi del suo allegato A e quelli dell'art. 4; per gli altri serve l'autorizzazione paesaggistica, eventualmente semplificata. Sui beni culturali vincolati serve l'autorizzazione della Soprintendenza.
- Regioni. Il comma 6 consente alle Regioni a statuto ordinario di estendere l'edilizia libera ad altri interventi, ma non a quelli da permesso di costruire o da SCIA alternativa, e di disciplinare i controlli. Alcune lo hanno fatto: le nostre schede su Toscana e Campania riassumono le rispettive leggi.
Quando invece serve la CILA?
La CILA è residuale: l'art. 6-bis la richiede per tutto ciò che non è edilizia libera, permesso di costruire o SCIA. In pratica, appena si passa dalla manutenzione ordinaria a quella straordinaria senza toccare le strutture, si entra nella CILA. Spostare tramezzi, aprire porte interne, rifare un bagno cambiando la distribuzione o frazionare un'unità senza opere strutturali sono interventi da CILA. Rifare le finiture dello stesso bagno, senza cambiare nulla della pianta, resta edilizia libera.
Due casi tipici di confine: la pergola che da telo retrattile diventa copertura fissa chiusa sui lati, e la vetrata che non è più amovibile o chiude stabilmente la loggia. In entrambi si esce dall'art. 6. Se il cliente ha già eseguito lavori che erano da CILA, la strada è la CILA tardiva; il quadro completo dei titoli è nella guida a CILA, SCIA e DOCFA.
Cosa conviene documentare anche senza titolo?
Più di quanto si pensi. Tra qualche anno, a una compravendita o a una nuova pratica, un altro tecnico dovrà ricostruire lo stato legittimo e capire se quella vetrata o quella pergotenda rientravano davvero nell'edilizia libera. Senza carte, la risposta è un'opinione.
- Foto prima e dopo, con data, e un rilievo essenziale se l'intervento cambia l'aspetto dell'immobile.
- Schede tecniche e fatture: trasparenza e amovibilità delle VEPA, telo retrattile o lamelle orientabili della pergotenda.
- Una nota di qualificazione firmata dal tecnico: quale lettera dell'art. 6, quali verifiche fatte su piano comunale, vincoli e norma regionale.
- Gli eventuali assensi: autorizzazione paesaggistica, delibera condominiale, comunicazione di avvio lavori per le opere temporanee, aggiornamento catastale se dovuto.
In tecniGo Studio questo fascicolo vive nell'archivio della pratica, collegato a Google Drive. I documenti si mandano al cliente con un link e, con il piano Studio, la nota si può preparare da un modello Word compilato con i dati della pratica e far firmare al cliente con firma elettronica semplice.
Da verificare sul caso concreto
Articolo informativo aggiornato a novembre 2026 sul testo nazionale. Leggi regionali, regolamenti edilizi e vincoli possono ridurre o ampliare l'edilizia libera: la qualificazione di ogni intervento si fa sul singolo immobile, consultando lo strumento urbanistico, la norma regionale e, nei casi dubbi, il SUE.
Domande frequenti sull'edilizia libera
Le pergotende sono edilizia libera dopo il Salva Casa?
Sì, se rispettano la lettera b-ter dell'art. 6 DPR 380/2001: struttura principale fatta di tende, tende a pergola anche bioclimatiche con telo retrattile, anche impermeabile, o elementi di protezione solare mobili o regolabili, addossata o annessa all'immobile. Non devono creare uno spazio stabilmente chiuso, devono avere un impatto visivo minimo e armonizzarsi con le linee architettoniche. Restano le prescrizioni comunali e i vincoli.
Le VEPA si possono installare sotto un porticato?
Dal Salva Casa sì: la lettera b-bis le ammette su balconi aggettanti, logge rientranti e porticati, tranne i porticati gravati da diritti di uso pubblico o collocati sui fronti esterni verso aree pubbliche. Devono restare amovibili e totalmente trasparenti, garantire una microaerazione costante e non creare nuovi volumi né cambi d'uso, neppure da superficie accessoria a utile.
Il Glossario unico è ancora valido?
Sì, come elenco non esaustivo di esempi, ma va letto con l'art. 6 vigente. La tabella del 2018 riporta ancora le pompe di calore aria-aria sotto i 12 kW e i pannelli solari, oggi usciti dall'art. 6, e indica 90 giorni per le opere temporanee, che la legge oggi fissa in 180. Dove la tabella e la legge non coincidono, vale la legge.
In edilizia libera bisogna comunque comunicare qualcosa al Comune?
Di regola no. Fanno eccezione le opere temporanee della lettera e-bis, che richiedono una comunicazione di avvio dei lavori, l'aggiornamento catastale quando dovuto (art. 6, comma 5) e le autorizzazioni di settore, come quella paesaggistica nelle aree vincolate. Leggi regionali e regolamenti comunali possono prevedere altri adempimenti.
Pompe di calore e pannelli fotovoltaici sono ancora edilizia libera?
Non più come lettere dell'art. 6: il D.Lgs. 190/2024 ha abrogato le lettere a-bis ed e-quater. Gli impianti a fonti rinnovabili seguono ora i regimi di quel decreto: attività libera per gli interventi del suo allegato A (art. 7), con esclusioni per beni culturali, aree protette e siti Natura 2000 e la procedura abilitativa semplificata quando ci sono vincoli.
L'edilizia libera vale anche in zona vincolata?
Il titolo edilizio non serve, ma il vincolo resta. In area con vincolo paesaggistico sono esclusi dall'autorizzazione solo gli interventi dell'allegato A del DPR 31/2017 e quelli del suo art. 4; per gli altri serve l'autorizzazione paesaggistica, anche semplificata. Sui beni culturali vincolati serve l'autorizzazione della Soprintendenza.
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Fonti
- DPR 380/2001, art. 6 — Attività edilizia libera, testo vigente (Normattiva) (2026)
- DM 2 marzo 2018 — Glossario delle principali opere di edilizia libera (Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018) (2018)
- DL 69/2024 (Salva Casa), art. 1 — Modifiche al DPR 380/2001, testo coordinato con la L. 105/2024 (Normattiva) (2026)
- Ministero delle infrastrutture e dei trasporti — Linee di indirizzo e criteri interpretativi sul DL Salva Casa (30 gennaio 2025) (2025)
- D.Lgs. 190/2024, art. 7 — Attività libera per gli impianti a fonti rinnovabili (Normattiva) (2026)
- DPR 31/2017, art. 2 — Interventi non soggetti ad autorizzazione paesaggistica (Normattiva) (2026)
