Segnalazione certificata di agibilità (SCA): guida operativa per il tecnico

La segnalazione certificata di agibilità (SCA) va depositata allo sportello unico per l'edilizia entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura per le nuove costruzioni, le ricostruzioni o sopraelevazioni e gli interventi sull'esistente che possono incidere su sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico (art. 24 DPR 380/2001). La presenta il titolare del titolo edilizio con l'asseverazione del direttore dei lavori; l'immobile si può usare dal giorno del deposito e, se la segnalazione manca, la sanzione va da 77 a 464 €.

Questa guida, aggiornata a settembre 2026, è scritta per chi la firma: quando serve, in che ordine chiudere la pratica, quali allegati non possono mancare e cosa può fare il Comune dopo il deposito.

Che cos'è la SCA e cosa ha sostituito?

Dal D.Lgs. 222/2016 il vecchio certificato di agibilità rilasciato dal Comune non esiste più: al suo posto c'è una segnalazione certificata. Il controllo non è più preventivo: è il professionista ad attestare i requisiti e il Comune verifica dopo, anche a campione, con le modalità fissate da Regioni e Comuni (art. 24, comma 7).

Con la SCA si attestano la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'edificio e dei suoi impianti, il rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale dove previsti e la conformità dell'opera al progetto presentato (comma 1). Quest'ultimo punto è quello che espone di più chi firma: una variante in corso d'opera mai depositata rende non veritiera l'attestazione, anche se l'edificio è sano e sicuro.

Quando la SCA è obbligatoria?

Il comma 2 elenca tre casi:

• nuove costruzioni;
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
• interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.

Il terzo caso genera più dubbi. Di norma vi rientrano ristrutturazioni con rifacimento degli impianti, frazionamenti e accorpamenti che creano nuove unità, cambi d'uso con opere verso il residenziale e interventi strutturali. Molti Comuni lo precisano nel regolamento edilizio: prima di dire al cliente che "non serve", verificalo con lo sportello.

Esiste anche la SCA senza lavori per gli immobili legittimi privi di agibilità (comma 7-bis, introdotto dal DL 76/2020). Il decreto che doveva fissarne i requisiti, a quanto risulta, non è mai stato adottato: la prassi dei Comuni non è uniforme.

Entro quando va presentata e in che ordine si chiude la pratica?

I 15 giorni decorrono dall'ultimazione dei lavori di finitura, non dalla fine delle strutture. La segnalazione la presentano il titolare del permesso di costruire o chi ha depositato la SCIA, oppure i loro successori o aventi causa.

L'ordine delle operazioni conta, perché alcuni allegati dipendono da adempimenti precedenti. La comunicazione di fine lavori va accompagnata dall'asseverazione di conformità energetica del direttore dei lavori, senza la quale la fine lavori è inefficace (art. 8, comma 2, D.Lgs. 192/2005). Il DOCFA va presentato entro 30 giorni da quando il fabbricato è divenuto abitabile o servibile (Agenzia delle Entrate) e la SCA ne riporta gli estremi: in pratica si fa prima. Su come capire quando i lavori obbligano davvero alla variazione catastale c'è la guida sull'aggiornamento catastale dopo gli interventi edilizi.

1. 1

   Verifica della conformità al titolo

   Rilievo finale e confronto con progetto e varianti depositate. Le difformità si risolvono prima: tolleranze dell'art. 34-bis o sanatoria.

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   Fine lavori con asseverazione energetica

   Il direttore dei lavori assevera la conformità energetica e allega l'attestato di qualificazione energetica; se serve, si predispone l'APE.

3. 3

   Collaudo statico o regolare esecuzione

   Certificato di collaudo ex art. 67 o dichiarazione di regolare esecuzione per riparazioni e interventi locali, verificandone il deposito presso l'ufficio regionale.

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   Dichiarazioni degli impianti

   Dichiarazioni di conformità delle imprese installatrici (DM 37/2008), complete di allegati obbligatori, o certificati di collaudo dove previsti.

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   DOCFA e ricevuta

   Aggiornamento catastale presentato e ricevuta nel fascicolo, perché la SCA ne riporta gli estremi.

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   Deposito entro 15 giorni

   SCA completa di allegati allo sportello unico, con ricevuta di protocollo. Da quel giorno l'immobile è utilizzabile e parte il termine di 30 giorni per i controlli.

Quali documenti vanno allegati alla SCA?

Il comma 5 fissa il minimo nazionale; la modulistica regionale e comunale, derivata dal modello unificato, può chiedere altro.

A seconda di Regione e Comune possono servire anche SCIA antincendio, autorizzazione allo scarico, verifica dei requisiti acustici passivi e diritti di segreteria: fa fede il modulo del tuo sportello unico.

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Si può presentare un'agibilità parziale?

Sì, il comma 4 la ammette in due forme. La prima riguarda singoli edifici o porzioni funzionalmente autonome: servono le opere di urbanizzazione primaria dell'intero intervento realizzate e collaudate, le parti strutturali connesse completate e collaudate, gli impianti delle parti comuni collaudati e certificati.

La seconda riguarda le singole unità immobiliari: servono le opere strutturali connesse completate e collaudate, gli impianti certificati, le parti comuni e le urbanizzazioni primarie dichiarate funzionali all'edificio completate. È lo strumento tipico dei cantieri condominiali venduti a lotti. L'inciampo più frequente sono le parti comuni: scale, ascensore o accessi non ultimati bloccano anche l'unità già finita.

Cosa cambia con il Salva Casa per altezze e monolocali?

In attesa del regolamento sui requisiti igienico-sanitari previsto dall'art. 20, comma 1-bis, i commi 5-bis e 5-ter, introdotti dal DL 69/2024, consentono al progettista di asseverare la conformità igienico-sanitaria per:

• locali con altezza minima interna fino a 2,40 m anziché 2,70 m;
• monolocali da 20 mq (comprensivi dei servizi) per una persona e da 28 mq per due persone, anziché 28 e 38 mq.

Le deroghe valgono solo se è rispettato il requisito di adattabilità del DM 236/1989 e se c'è almeno una di queste condizioni: l'edificio è oggetto di recupero edilizio con miglioramento igienico-sanitario, oppure si presenta un progetto con soluzioni alternative, come una superficie maggiore o una migliore ventilazione naturale. Il TAR Liguria (n. 1066 del 14 settembre 2026) le ha ritenute applicabili anche al cambio d'uso da commerciale ad abitativo, ricordando però che il carico insediativo va confrontato con lo stato legittimo e con gli altri vincoli dell'area.

Cosa rischia chi non la presenta e cosa può fare il Comune?

La mancata presentazione comporta la sanzione da 77 a 464 € (comma 3). Dopo il deposito, il Comune ha 30 giorni per vietare l'utilizzo o chiedere di conformarsi (art. 19, commi 3 e 6-bis, L. 241/1990, richiamati dal comma 6). Scaduto quel termine, secondo l'orientamento prevalente può intervenire solo in autotutela: la L. 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha ridotto il termine da 12 a 6 mesi, un limite che non opera per le false dichiarazioni accertate in giudizio.

La SCA, inoltre, non sana nulla. Il TAR Campania (n. 2242 del 3 aprile 2026) ha confermato l'annullamento di una SCA depositata su un immobile con ampliamenti, piscina e pavimentazioni abusive: la conformità urbanistica ed edilizia è un presupposto dell'agibilità. Prima di asseverare, lo stato legittimo dell'immobile va ricostruito sui documenti d'archivio, non sulle copie del cliente.

Quali sono gli errori più frequenti?

• Contare i 15 giorni dalla fine delle strutture o lasciare la SCA in sospeso per mesi: il termine decorre dalle finiture e la scadenza va messa in agenda il giorno della fine lavori.
• Depositare la SCA prima del DOCFA, senza gli estremi dell'aggiornamento catastale.
• Accettare dichiarazioni degli impianti incomplete o riferite solo a una parte degli impianti.
• Asseverare la conformità al progetto senza aver chiuso le varianti, oppure dimenticare che scostamenti minimi possono rientrare nelle tolleranze costruttive dell'art. 34-bis.

La SCA chiude una catena che parte dal primo giorno di cantiere: chi tiene titolo, varianti, collaudi e dichiarazioni nella stessa pratica, con un metodo di gestione delle pratiche dello studio tecnico per fasi e scadenze, arriva ai 15 giorni con il fascicolo pronto.

Domande frequenti sulla segnalazione certificata di agibilità

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